Creditul ipotecar

Lucrarea reprezinta o analiza complexa a cadrului juridic al finantarii si finantatorilor pietei creditul ipotecar.


În lumina recentei intrări în vigoare a Noului Cod Civil, la 1 octombrie 2011, lucrarea analizează şi prevederile relevante ale Noului Cod pentru tema abordată.
Lucrarea este structurată pe trei titluri, dedicate creditului ipotecar, finanţatorilor acestui credit pe piaţa primară şi, respectiv, pieţei secundare (securitizarea şi obligaţiile ipotecare), urmate de un titlu cuprinzând unele propuneri de lege ferenda, incluzând regimul juridic al creditului ipotecar şi al ipotecii, organizarea şi funcţionarea pieţei primare a creditului ipotecar şi instrumentele financiare ce pot fi utilizate pe piaţa secundară a acestui credit.



Cuprins
Cuvânt-înainte... XIII
Prefață... XIX
Introducere... 1
Titlul I. Creditul ipotecar... 11
Capitolul I. Creditul. Trăsături caracteristice... 11
1. 1. Creditul în general... 11
1. 2. Definiţia creditului bancar... 14
1. 3. Clasificarea creditelor bancare... 18
1. 4. Contractul de credit – încheiere, caractere juridice... 22
1. 4. 1. Încheierea contractului de credit... 22
1. 4. 2. Condiţii de formă... 24
1. 4. 3. Condiţii de fond... 25
1. 4. 4. Durata contractului... 28
1. 4. 5. Caracterele juridice ale contractului de credit... 28
Capitolul II. Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare... 34
2. 1. Scurt istoric al creditului ipotecar în România... 34
2. 2. Creditul ipotecar – noţiune, caracteristici... 39
2. 2. 1. Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare
este acordat de „instituţii autorizate”... 40
2. 2. 2. Beneficiarii creditului ipotecar pentru investiţii
imobiliare sunt persoanele care pot deţine un imobil
în România... 41
2. 2. 3. Creditul ipotecar este destinat efectuării de
investiţii imobiliare cu destinaţie locativă sau cu
altă destinaţie ori rambursării unui credit ipotecar
contractat anterior... 43
2. 2. 4. Creditul ipotecar este garantat cel puţin prin
ipotecă asupra imobilului – teren sau construcţie –
pentru care se acordă creditul... 44
VI Creditul ipotecar
2. 2. 5. Ipoteca ce garantează creditul ipotecar pentru
investiţii imobiliare poate fi instituită şi numai asupra
imobilului (clădire) construit pe terenul altuia... 46
2. 2. 6. Ipoteca poate fi transferată asupra unui alt
imobil... 47
2. 2. 7. Interdicţia înstrăinării imobilului, până la
rambursarea integrală a creditului... 48
2. 2. 8. Protejarea beneficiarilor prin proceduri stricte
privind contractarea şi derularea creditului ipotecar... 50
2. 2. 9. Asigurarea bunului ipotecat... 52
2. 2. 10. Executarea creanţelor instituţiilor autorizate
care acordă credite ipotecare... 55
2. 2. 11. Cesiunea creanţelor ipotecare... 56
2. 3. Contractul de credit ipotecar pentru investiţii
imobiliare... 64
2. 3. 1. Clauze obligatorii ale contractului... 64
2. 3. 2. Alte clauze ale contractului... 69
2. 4. Garantarea creditului ipotecar... 75
2. 4. 1. Ipoteca. Definiţie... 75
2. 4. 2. Ipoteca în baza Legii nr. 190/1999. Aspecte
caracteristice... 113
2. 5. Comparaţia creditului ipotecar pentru investiţii
imobiliare cu alte metode de creditare similare... 133
2. 5. 1. Creditul imobiliar vs. credit ipotecar... 134
2. 5. 2. Creditul ipotecar în baza Legii nr. 190/1999
vs. Creditul ipotecar în baza Legii nr. 114/1996... 148
2. 5. 3. Creditul ipotecar în baza Legii nr. 190/1999
vs. creditul ipotecar în baza Legii nr. 152/1998... 156
2. 5. 4. Creditul ipotecar în baza Legii nr. 190/1999
vs. creditul acordat în sistem colectiv pentru
domeniul locativ... 157
2. 5. 5. Credit ipotecar pentru investiţii imobiliare
vs. leasing imobiliar... 161
Capitolul III. Experienţa europeană... 176
3. 1. Creditele ipotecare în Europa de Est... 176
3. 2. Integrarea pieţelor ipotecare comunitare... 177
3. 2. 1. Scurt istoric al demersurilor privind integrarea
pieţelor ipotecare la nivelul Uniunii Europene... 179
Cuprins VII
3. 2. 2. Cartea Albă privind integrarea pieţelor
creditului ipotecar din Uniunea Europeană... 185
3. 2. 3. Situaţia actuală şi tendinţe pe pieţele ipotecare
din Uniunea Europeană... 187
3. 2. 4. Avantajele integrării pieţelor ipotecare
europene... 189
3. 2. 5. Implicaţiile integrării pieţelor ipotecare
europene... 190
Capitolul IV. Câteva precizări privind creditul ipotecar
în dreptul islamic... 197
Titlul II. Finanţatorii pieţei primare a creditului
ipotecar în România... 201
Introducere... 201
Capitolul I. Organizarea sistemului bancar în România... 203
1. 1. Banca Naţională a României... 204
1. 2. Rolul şi funcţiile Băncii Naţionale... 206
1. 3. Cooperarea Băncii Naţionale cu alte autorităţi
competente din ţară şi din Uniunea Europeană... 210
Capitolul II. Instituţiile de credit... 213
2. 1. Cadrul juridic... 213
2. 2. Definiţia instituţiei de credit... 215
2. 3. Funcţiile instituţiilor de credit... 221
2. 4. Apariţia şi rolul instituţiilor de credit (băncilor)
în economia românească... 223
2. 5. Instituţiile de credit, persoane juridice române... 228
2. 5. 1. Constituirea instituţiilor de credit... 230
2. 5. 2. Autorizarea instituţiilor de credit... 257
2. 5. 3. Supravegherea prudenţială a instituţiilor
de credit, persoane juridice române... 260
2. 6. Instituţii de credit din alte state... 265
2. 6. 1. Desfăşurarea de activităţi bancare în România,
în mod direct, de către instituţiile de credit din state
membre ale Uniunii Europene... 266
2. 6. 2. Sucursalele instituţiilor de credit din state
membre ale Uniunii Europene... 268
2. 6. 3. Sucursalele instituţiilor de credit din state terţe... 270
VIII Creditul ipotecar
2. 6. 4. Supravegherea prudenţială a instituţiilor de
credit străine care desfăşoară activităţi în România... 273
2. 7. Instituţii de credit specializate în acordarea de
credite ipotecare... 275
2. 7. 1. Băncile comerciale (societatea comercială
bancară) – aspecte specifice... 275
2. 7. 2. Băncile de credit ipotecar... 277
2. 7. 3. Băncile de economisire-creditare pentru
domeniul locativ... 280
2. 7. 4. Organizaţiile cooperatiste de credit... 302
Capitolul III. Regimul juridic al instituţiilor financiare
nebancare... 331
3. 1. Cadru juridic... 332
3. 2. Noţiune... 334
3. 3. Organizarea şi funcţionarea instituţiilor financiare
nebancare... 337
3. 4. Categorii de IFN-uri... 343
3. 4. 1. IFN-uri înscrise în Registrul general... 343
3. 4. 2. IFN-uri înscrise în Registrul special... 347
3. 4. 3. IFN-uri înscrise în Registrul de evidenţă... 349
3. 5. Monitorizarea şi supravegherea prudenţială a IFN-urilor... 350
Capitolul IV. Instituţii financiare din alte state membre ale
Uniunii Europene... 354
4. 1. Desfăşurarea de activităţi bancare în România,
în mod direct, de către instituţiile financiare din
state membre ale Uniunii Europene... 355
4. 2. Desfăşurarea de activităţi bancare în România de către
instituţiile financiare din state membre ale Uniunii
Europene, prin înfiinţarea de sucursale... 358
4. 3. Supravegherea prudenţială a instituţiilor financiare
din alte state membre ale Uniunii Europene şi a
sucursalelor lor din România... 359
Capitolul V. Alte instituţii care pot acorda credite ipotecare... 361
5. 1. Agenţia Naţională pentru Locuinţe... 362
5. 2. Consiliile locale... 371
5. 2. 1. Atribuţiile consiliilor locale în baza Legii
locuinţei nr. 114/1996... 372
Cuprins IX
5. 2. 2. Atribuţiile consiliilor locale în baza Programului
naţional privind sprijinirea construirii de locuinţe
proprietate personală... 374
Titlul III. Piaţa secundară a creditului ipotecar... 382
Capitolul I. Obligaţiunile ipotecare... 382
1. 1. Introducere în domeniul obligaţiunilor ipotecare... 382
1. 2. Noţiune... 383
1. 3. Scurt istoric în legătură cu apariţia şi dezvoltarea
obligaţiunilor ipotecare... 387
1. 4. Obligaţiunile ipotecare în legislaţia comunitară
europeană... 390
1. 5. Regimul juridic al obligaţiunilor ipotecare în România.. 396
1. 5. 1. Conformitatea dispoziţiilor Legii nr. 32/2006
cu legislaţia europeană... 396
1. 5. 2. Eligibilitatea creditelor ipotecare şi a
portofoliului de creanţe ipotecare... 398
1. 5. 3. Agentul... 402
1. 5. 4. Emisiunea de obligaţiuni ipotecare... 408
1. 5. 5. Drepturile deţinătorilor de obligaţiuni şi
insolvenţa emitentului... 411
1. 6. Eligibilitatea obligaţiunilor ipotecare din perspectiva
Băncii Centrale Europene... 415
1. 6. 1. Criterii de eligibilitate... 415
1. 6. 2. Procedura de evaluare a eligibilităţii... 418
1. 7. Elemente de drept comparat... 419
1. 7. 1. Obligaţiunile ipotecare în Germania
(Pfandbrief)... 419
1. 7. 2. Obligaţiunile ipotecare în Spania
(Cédulas hipotecarias)... 421
1. 7. 3. Obligaţiunile ipotecare în Olanda
(Gedekte obligatie)... 422
1. 8. Avantajele emisiunii de obligaţiuni ipotecare... 423
1. 8. 1. Perspectiva emitentului... 424
1. 8. 2. Perspectiva investitorului... 429
1. 8. 3. Restricţii privind emiterea de obligaţiuni
ipotecare... 433
X Creditul ipotecar
Capitolul II. Securitizarea... 435
2. 1. Scurt istoric al securitizării... 438
2. 2. Ce este securitizarea? Noţiune. Caracteristici.
Obiect... 443
2. 2. 1. Noţiune... 443
2. 2. 2. Obiectul securitizării... 447
2. 2. 3. Tipuri de securitizare... 449
2. 2. 4. Deosebiri între securitizare şi alte forme
de finanţare... 453
2. 3. Regimul juridic al securitizării în România... 460
2. 3. 1. Cadrul juridic... 462
2. 3. 2. Etapele securitizării... 462
2. 3. 3. Emitentul (vehiculul investiţional)... 464
2. 3. 4. Administrarea portofoliului de creanţe
cesionate... 471
2. 3. 5. Managementul de portofoliu... 478
2. 3. 6. Transferul creanţelor... 484
2. 3. 7. Emisiunea de instrumente financiare
securitizate... 500
2. 3. 8. Falimentul emitentului... 515
2. 3. 9. Executarea silită a portofoliului de creanţe... 517
2. 4. Elemente de drept comparat... 518
2. 4. 1. Securitizarea în Statele Unite ale Americii... 518
2. 4. 2. Securitizarea în Europa... 527
2. 4. 3. Securitizarea în Spania... 529
2. 4. 4. Securitizarea în Germania... 531
2. 4. 5. Securitizarea în Franţa... 535
2. 4. 6. Securitizarea în Turcia... 538
2. 4. 7. Securitizarea în Polonia... 539
2. 4. 8. Securitizarea în Ungaria... 541
2. 5. Securitizarea în contextul crizei financiare
din anii 2007-2008... 543
Capitol III. Obligaţiuni ipotecare vs. securitizare (în România)... 548
3. 1. Emitentul... 548
3. 2. Recursul împotriva emitentului... 549
3. 3. Calitatea creanţelor din portofoliu... 550
3. 4. Accelerarea plăţilor către investitori... 551
3. 5. Agentul... 552
Cuprins XI
3. 6. Garanţii suplimentare... 553
3. 7. Valorificarea produsului... 553
3. 8. Suportarea riscurilor... 553
3. 9. Protecţia investitorilor faţă de insolvenţa iniţiatorului... 553
Titlul IV. Propuneri de modificare a legislaţiei privind
piaţa secundară a creditului ipotecar... 553
1. 1. Extinderea portofoliului de creanţe necesar emisiunii
de obligaţiuni ipotecare (şi redenumirea acestora drept
obligaţiuni garantate)... 553
1. 2. Portofoliu unic pentru toate emisiunile de obligaţiuni
garantate cu creanţe din aceeaşi categorie... 553
1. 3. Publicitatea ipotecii asupra creanţelor imobiliare
şi a cesiunii de creanţe imobiliare în scopul emisiunii
de obligaţiuni garantate cu creanţe imobiliare... 553
1. 4. Emisiunile de instrumente financiare private... 553
1. 5. Prospectul preliminar... 553
1. 6 Interzicerea compensaţiei între emitent şi debitorii
creanţelor incluse în portofolii (Legea nr. 32/2006)... 553
1. 7. Active suplimentare... 553
1. 8. Limitele de refinanţare... 553
1. 9. Supragarantarea (Legea nr. 32/2006)... 553
1. 10. Împrumuturi puse parţial la dispoziţia
beneficiarilor (Legea nr. 32/2006)... 553
1. 11. Transparenţă... 553
1. 12. Monitorizarea riscurilor... 553
1. 13. Administratorii de portofoliu... 553
1. 14. Falimentul emitentului şi executarea
portofoliului de creanţe (Legea nr. 32/2006)... 553
1. 15. Protejarea datelor personale... 553
1. 16. Secretul bancar... 582
Bibliografie, legislaţie, jurisprudenţă... 583



Cuvânt-înainte
Dezvoltarea imobiliară din anii 2000 a determinat o mare parte
a populaţiei să apeleze la credite în vederea cumpărării sau
construirii unei locuinţe. Crearea cadrului juridic pentru creditarea
ipotecară în 1999 a impulsionat piaţa imobiliară, punând la
dispoziţia împrumutaţilor opţiuni variate de finanţare. În contextul
crizei de lichidităţi începute în SUA în 2007-2008, găsirea unor
surse de refinanţare a devenit o preocupare esenţială a creditorilor.
În statele dezvoltate există deja o piaţă secundară, iar România a
încercat în 2006 adoptarea unui pachet de legi în vederea creării
unei pieţe secundare a creditului ipotecar. Din păcate, până în prezent
România nu are o piaţă secundară, deşi nevoia pentru refinanţarea
portofoliilor de creanţe deja existente se manifestă acut pe
piaţă. În acest context, opţiunea autorului de a cerceta cadrul
juridic al finanţării şi finanţatorilor creditului ipotecar este de un
interes manifest atât din punct de vedere teoretic, cât şi practic.
Lucrarea este structurată pe trei titluri, dedicate creditului
ipotecar, finanţatorilor acestui credit pe piaţa primară şi, respectiv,
pieţei secundare (securitizarea şi obligaţiile ipotecare), urmate de
un titlu cuprinzând unele propuneri de lege ferenda.
Titlul I, dedicat creditului ipotecar, începe cu analiza creditului
bancar, a caracteristicilor acestuia şi a tipurilor de credite întâlnite
în practică, precum şi cercetării contractului de credit, în general.
Se face un scurt istoric al apariţiei creditului ipotecar în România şi
este analizat cadrul juridic al creditului ipotecar pentru investiţii
imobiliare, plecând de la definiţia dată de Legea nr. 190/1999 şi
cercetându-se: (i) cine poate acorda acest tip de credit, (ii) cine sunt
beneficiarii, (iii) care este destinaţia creditului ipotecar, (iv) cum se
garantează acest credit, (v) executarea creanţelor ipotecare. Se dă
atenţia cuvenită unui aspect specific garanţiei creditului ipotecar –
ipotecă pe bunuri viitoare, cercetându-se şi situaţia finanţării unei
construcţii ce se va ridica pe terenul altuia, caz în care ipoteca va fi
XIV Creditul ipotecar
constituită asupra unui drept de superficie şi a unei clădiri viitoare.
Sunt analizate aspectele specifice asigurării bunului ipotecat,
evidenţiindu-se limitele soluţiei propuse de legiuitor cu privire la
cesiunea drepturilor din contractul de asigurare. Sunt cercetate, de
asemenea, măsurile de protecţie a beneficiarilor creditelor ipotecare
şi restricţiile legale cu privire la costul creditului. Totodată,
pentru a scoate mai puternic în evidenţă caracteristicile creditului
ipotecar, mai ales avantajele acestei surse de finanţare a pieţei
imobiliare, autorul a realizat comparaţii ale acestui tip de credit cu
alte metode de creditare similare: (i) creditul imobiliar, (ii) creditul
acordat în baza Legii nr. 114/1996 de către consilii locale,
(iii) creditul acordat de ANL, (iv) creditul acordat în sistem
colectiv pentru domeniul locativ şi (v) leasingul imobiliar.
În Titlul II al lucrării este analizat regimul juridic al creditorilor
ipotecari de pe piaţa primară. Sunt prezentate toate instituţiile ce
pot acorda credite ipotecare pe piaţa românească, atât instituţiile de
credit (principalii finanţatori ai acestei pieţe), cât şi instituţiile
financiare nebancare sau alte entităţi ce nu au ca activitate principală
finanţarea ipotecară, dar participă sau au participat la această
piaţă – consiliile locale sau ANL. Analiza a cuprins atât instituţiile
de credit persoane juridice române, cât şi persoane juridice străine
ce intenţionează să desfăşoare activităţi de creditare în România. A
fost analizată situaţia instituţiilor de credit din statele membre UE
– care beneficiază de un statut preferenţial în România – putând
desfăşura activităţi de creditare atât în mod direct (în baza paşaportului
european), cât şi prin intermediul unei sucursale (fără însă a
mai fi nevoie de obţinerea unei autorizaţii de la BNR), instituţiilor
de credit din state terţe fiindu-le necesară obţinerea autorizaţiei
BNR pentru a se constitui şi funcţiona. În cazul instituţiilor
financiare nebancare, sunt analizate condiţiile de constituire a
acestora, monitorizarea şi supravegherea prudenţială şi raportările
în scop statistic. Este remarcabilă analiza, din punctul de vedere al
activităţii de creditare, a unor entităţi care nu sunt instituţii financiare
sau de credit, dar cărora prin legi speciale li s-au acordat atribuţii
de finanţatori pe piaţa creditului ipotecar: Agenţia Naţională
pentru Locuinţe (ANL) şi consiliile locale.
Cuvânt-înainte XV
Titlul III al lucrării este dedicat pieţei secundare a creditului
ipotecar. Analiza instrumentelor financiare de pe piaţa secundară
s-a concentrat asupra acelor instrumente financiare care, folosind
creanţele ipotecare de pe piaţa primară, generează lichidităţi pentru
creditorii ipotecari: obligaţiunile ipotecare şi valorile mobiliare
securitizate. Este analizată noţiunea de „obligaţiune ipotecară”
atât din perspectiva reglementărilor europene, cât şi ale legii
române (Legea nr. 32/2006). În România neexistând o practică în
domeniu, autorul a inclus în acest capitol şi elemente de drept
comparat, descriind regimul juridic al obligaţiunilor ipotecare din
state cu experienţă îndelungată şi pieţe dezvoltate – Germania,
Spania şi Olanda, aceasta din urmă chiar dacă cu reglementari
relativ recente (2008), având o piaţă ce s-a dezvoltat foarte repede.
Aspectele specifice analizate în acest capitol sunt: (i) eligibilitatea
creditelor pentru emisiunile de obligaţiuni ipotecare, (ii) regimul
juridic al agentului, (iii) drepturile deţinătorilor de obligaţiuni şi,
poate cel mai important aspect, (iv) insolvenţa emitentului. S-au
analizat condiţiile de eligibilitate ale obligaţiunilor ipotecare şi din
perspectiva Băncii Centrale Europene.
În partea dedicată securitizării sunt analizate noţiunea, caracteristicile
şi obiectul securitizării, punând accentul pe securitizarea
creanţelor ipotecare. Plecând de la istoricul apariţiei securitizării în
SUA, sunt prezentate elemente de drept comparat din legislaţia
SUA, Germaniei, Spaniei şi Franţei – state cu experienţă importantă
şi cu o piaţă secundară dezvoltată –, precum şi din state cu o
experienţă mai redusă, dar cu realităţi economice şi politice asemănătoare
României – Turcia, Polonia, Ungaria – care, însă, spre
deosebire de România, au dezvoltat o piaţă secundară. Sunt puse în
evidenţă reglementările din Legea nr. 31/2006: (i) etapele securitizării,
(ii) caracteristicile emitentului, (iii) administrarea portofoliului
de creanţe destinat garantării instrumentelor financiare
securitizate, (iv) managementul portofoliului de creanţe, (v) procedura
de emitere a instrumentelor financiare securitizate şi (vi) falimentul
emitentului şi executarea silită a portofoliului de creanţe.
Având în vedere influenţa negativă exercitată de securitizare în
contextul crizei financiare din 2007-2008, ajutând la propagarea
efectelor crizei creditelor sub-prime din SUA în toate domeniile
XVI Creditul ipotecar
financiare şi pe întreg mapamondul, este analizată securitizarea şi
în contextul crizei, arătând că nu procedeul în sine a fost nociv, ci
folosirea lui exagerată şi necumpătată, care în contextul economic
al anilor 2007-2008 în Statele Unite ale Americii a favorizat blocajul
financiar şi falimentul unora dintre cei mai importanţi jucători
de pe pieţele financiare internaţionale. În finalul Titlului III s-a
efectuat o originală comparaţie între obligaţiunile ipotecare şi
instrumentele financiare securitizate.
Titlul IV cuprinde, pe de o parte, unele concluzii rezultate din
cercetarea întreprinsă de autor, iar pe de altă parte propunerile
acestuia de modificare a legislaţiei pieţei secundare.
Dintre concluziile trase de autor semnalăm cea privind piaţa
secundară a creditului ipotecar, dominată în general de obligaţiunile
ipotecare şi de valorile mobiliare securitizate, piaţă inexistentă
în România, unde nu a avut loc nici o securitizare şi nici o emisiune
de obligaţiuni din cauza rigidităţii reglementării (sfera de
aplicare restrânsă numai la pieţe reglementate sau sistemele alternative
de tranzacţionare, ignorându-se tranzacţiile private sau emisiunile
în afara ţării sau numai la creanţele ipotecare, ignorându-se
celelalte creanţe imobiliare sau creanţele faţă de sectorul public,
costurile ridicate ale unei emisiuni).
Cât priveşte propunerile de lege ferenda ale autorului, ele
vizează piaţa secundară a creditului ipotecar, propuneri care
demonstrează nu numai o cunoaştere teoretică aprofundată a reglementarii
ci şi semnificaţia ei practică şi nevoile acesteia de ameliorare.
Autorul sesizează neîmplinirile din reglementarea în vigoare
şi ce este necesar de completat sau modificat pentru ca instituţiile
respective să funcţioneze, ceea ce denotă un grad ridicat de spirit
practic din partea autorului. Dintre aceste propuneri semnalăm:
extinderea portofoliului de creanţe necesar emisiunii de obligaţiuni
ipotecare (şi redenumirea acestora drept „obligaţiuni garantate”)
pentru a include şi creanţele imobiliare (nu numai ipotecare), şi
cele faţă de sectorul public; crearea unui portofoliu unic pentru
toate emisiunile de obligaţiuni garantate cu creanţe din aceeaşi
categorie; simplificarea formalităţilor de publicitate a cesiunii unei
creanţe ipotecare/imobiliare şi a ipotecii asupra unei asemenea
creanţe prin înscrierea la Arhiva Electronică, fără a fi nevoie de
Cuvânt-înainte XVII
îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate în cartea funciară a
imobilului respectiv; interzicerea compensaţiei între emitent şi
debitorii creanţelor incluse în portofolii sau introducerea unei
limite minime de supra-garantare, după modelul statelor cu experienţă
în domeniu.
Lucrarea are la bază o bogată documentare legislativă, doctrinară
şi jurisprudenţială, română şi străină (mai ales din SUA,
Germania, Franţa şi Olanda), precum şi reglementări sau proiecte
din UE. De altfel, simpla parcurgere a listei bibliografice de la
finele lucrării impresionează.
Scrisă la un ridicat nivel ştiinţific, într-o sistematizare adecvată
şi plină de conţinut, cu argumente convingătoare, inclusiv de drept
comparat, autorul reuşeşte o lucrare – iniţial o teză de doctorat – cu
caracter monografic asupra problematicii finanţării şi finanţatorilor
pieţei creditului ipotecar. Cercetarea nu se rezumă însă doar la
„fotografierea” organizării, a relaţiilor dintre participanţi şi a problemelor
pe care le ridică subiectul, ci pătrunde în adâncime, cu
expunerea curajoasă a punctelor de vedere personale în chestiuni
controversate, în care argumentele de logică juridică şi de drept
comparat sunt utilizate cu îndemânare şi rafinament. Nu mai puţin,
autorul exprimă numeroase puncte de vedere originale.
Cercetarea s-a finalizat cu numeroase şi importante propuneri
de lege ferenda referitoare la cadrul juridic al pieţei secundare a
creditului ipotecar, ceea ce denotă nu numai o cunoaştere profundă
a subiectului, ci şi sesizarea neîmplinirilor din reglementările în
vigoare şi a ceea ce este necesar de completat sau modificat pentru
ca instituţiile respective să funcţioneze (de exemplu securitizarea şi
obligaţiunile ipotecare) sau să funcţioneze mai bine, şi un grad
ridicat de spirit practic din partea autorului.
Suntem în prezenţa unei lucrări valoroase, de interes atât pentru
practicienii mediului de afaceri, cât şi ai mediului didactic şi ai cercetării
ştiinţifice, care umple un gol resimţit imperios în literatura
juridică românească.
Prof. univ. dr. Victor Babiuc
Bucureşti, 27 martie 2012